Contabilidade para Imobiliárias em 2026: Comissão, Repasse de Aluguel e o Erro que Infla o Imposto

A imobiliária tem um risco fiscal que quase nenhum outro negócio tem: muito dinheiro passa pela conta dela que não é dela. Todo mês entram os aluguéis dos imóveis administrados, que serão repassados aos proprietários. Se a contabilidade tratar esse valor como receita da imobiliária, ela paga imposto sobre dinheiro de terceiros — inflando a carga de forma absurda. Este guia mostra como estruturar a contabilidade da imobiliária em 2026.

A Regra que Muda Tudo: Repasse Não é Receita

Quando a imobiliária administra a locação de um imóvel, o fluxo é:

1. O inquilino paga o aluguel à imobiliária.
2. A imobiliária repassa o aluguel ao proprietário, descontando a taxa de administração.

O ponto crucial: o aluguel repassado ao proprietário NÃO é receita da imobiliária — é dinheiro do proprietário que só transita pela conta dela. A receita da imobiliária é apenas a taxa de administração (a comissão). A responsabilidade tributária sobre o aluguel em si recai sobre o locador (proprietário), que declara e recolhe o imposto dele.

Tratar todo o valor que entra como faturamento é o erro que mais infla o imposto de imobiliária. A contabilidade precisa separar o repasse (de terceiros) da comissão (receita da empresa).

De Onde Vem a Receita da Imobiliária

As receitas efetivamente da imobiliária são:

• Comissão de venda (intermediação na compra e venda de imóveis)
• Taxa de administração de aluguel (o percentual sobre o aluguel administrado)
• Taxas de contrato, vistoria e serviços cobrados do cliente

É sobre essas receitas — e não sobre o valor bruto que passa pela conta — que a imobiliária é tributada.

O Regime e o Fator R

A imobiliária presta serviço (intermediação e administração), então no Simples Nacional a tributação depende do Fator R: com folha (incluindo pró-labore) em ao menos 28% do faturamento, cai no Anexo III (a partir de 6%); senão, no Anexo V (15,5%). Imobiliárias com equipe de corretores e administrativo costumam atingir os 28%.

Conforme o volume, vale simular também o Lucro Presumido — especialmente para imobiliárias maiores.

Os Corretores: Cuidado com o Vínculo

Muitas imobiliárias trabalham com corretores associados (autônomos ou PJ) que recebem comissão por venda. A relação precisa ser bem estruturada:

• Corretor PJ emitindo nota da comissão é o mais comum e seguro.
• Corretor pago via RPA de forma recorrente pode gerar risco de vínculo empregatício.
• A imobiliária deve tratar corretamente as retenções e o repasse das comissões.

Perguntas Frequentes

O aluguel que passa pela imobiliária é receita dela?

Não. O aluguel repassado ao proprietário é dinheiro de terceiro que só transita pela conta da imobiliária. A receita dela é apenas a taxa de administração (comissão). Tratar o repasse como faturamento infla o imposto.

Qual a receita tributável de uma imobiliária?

A comissão de venda, a taxa de administração de aluguel e as taxas de serviço (contrato, vistoria). É sobre isso que a imobiliária é tributada — não sobre o valor bruto que passa pela conta.

Quem paga o imposto sobre o aluguel?

O locador (proprietário do imóvel), que declara os rendimentos de aluguel e recolhe os tributos. A imobiliária só é tributada sobre a comissão que recebe.

Qual o melhor regime para imobiliária?

No Simples, o Anexo III (via Fator R ≥ 28%) costuma ser vantajoso, a partir de 6%. Para imobiliárias maiores, vale simular o Lucro Presumido. A análise depende do faturamento e da folha.

Como tratar os corretores associados?

O mais seguro é o corretor atuar como PJ e emitir nota da comissão. Pagamentos recorrentes via RPA podem gerar risco de vínculo empregatício. As comissões e retenções precisam ser bem organizadas.

Próximo Passo

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