Ganho de Capital em 2026: imposto na venda de imóvel, alíquotas e isenções
TRIBUTÁRIO • 2026-08-05 • 7 min de leitura • Equipe FranquiaTech
Vendeu um imóvel com lucro? Pode ter imposto de ganho de capital de 15% a 22,5% — mas há isenções que zeram a conta. Veja as regras, como calcular e como declarar em 2026.
Vendeu um imóvel, um carro ou outro bem por mais do que pagou? Sobre esse lucro pode incidir o imposto de ganho de capital. A boa notícia é que existem isenções que, em muitos casos, zeram a conta — desde que você conheça as regras e cumpra os prazos. Veja como funciona em 2026.
O que é ganho de capital
Ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem: a diferença entre o valor de venda e o valor de compra (custo de aquisição). Se você comprou um imóvel por R$ 300 mil e vendeu por R$ 450 mil, o ganho de capital é de R$ 150 mil — e é sobre esse lucro (não sobre o valor da venda) que o imposto incide.
As alíquotas em 2026
O imposto sobre o ganho de capital de pessoa física é progressivo:
| Ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 mi a R$ 10 mi | 17,5% |
| De R$ 10 mi a R$ 30 mi | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Para a maioria das pessoas, portanto, a alíquota é de 15% sobre o lucro.
As isenções que zeram (ou reduzem) o imposto
Aqui está o que mais economiza. As principais isenções:
- Único imóvel de até R$ 440.000: a venda é isenta se for o único imóvel do vendedor e ele não tiver vendido outro nos últimos 5 anos. O limite vale para o preço de venda.
- Reinvestimento em 180 dias: se você vende um imóvel residencial e usa o valor para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho fica isento. Se reinvestir só parte, a isenção é proporcional.
- Bens de pequeno valor: alienações de até R$ 35.000 no mês (para bens em geral) são isentas — e até R$ 20.000 no caso de ações.
- Redução por tempo (imóveis antigos): imóveis adquiridos há muitos anos têm fatores de redução que diminuem o ganho tributável.
Como calcular e declarar
- Baixe e use o programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita, do ano da venda.
- Informe o valor de compra, o valor de venda e as datas.
- O programa aplica as isenções e reduções e calcula o imposto.
- Pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
- No ano seguinte, os dados do GCAP são importados para a declaração do Imposto de Renda.
Atenção: o imposto vence logo, no mês seguinte à venda — não dá para deixar só para a declaração anual.
A Reforma Tributária e a venda de imóveis
Com a Reforma, além do Imposto de Renda sobre o ganho, a venda de imóveis passa a ter tratamento também no novo modelo (IBS e CBS), com regras específicas de transição para o setor imobiliário. Quem tem operações relevantes com imóveis deve acompanhar essa mudança de perto.
Perguntas Frequentes
Quanto é o imposto de ganho de capital na venda de imóvel em 2026?
É progressivo: 15% sobre o lucro até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5 a 10 milhões, 20% de R$ 10 a 30 milhões e 22,5% acima disso. Para a maioria, a alíquota é de 15%.
Quando a venda de imóvel é isenta de imposto?
Nos principais casos: único imóvel de até R$ 440 mil (sem outra venda em 5 anos); reinvestimento do valor em outro imóvel residencial em 180 dias; e bens de pequeno valor (até R$ 35 mil no mês).
O imposto é sobre o valor da venda ou sobre o lucro?
Sobre o lucro (o ganho de capital), que é a diferença entre o valor de venda e o valor de compra. Não incide sobre o valor total da venda.
Quando devo pagar o imposto de ganho de capital?
Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, via DARF calculado no programa GCAP da Receita. Depois, os dados são importados para a declaração anual do Imposto de Renda.
Próximo Passo
Se você vendeu (ou vai vender) um imóvel e não sabe se tem imposto a pagar — ou como aproveitar as isenções — a FranquiaTech calcula o ganho de capital, aplica as isenções e cuida do DARF e da declaração. Faça um diagnóstico gratuito no WhatsApp.