Reforma Tributária e Imóveis em 2026: Como Fica o Imposto sobre Aluguel e Venda
TRIBUTÁRIO • 2026-08-14 • 8 min de leitura • Equipe FranquiaTech
A Reforma Tributária alcança também o setor imobiliário. Veja como ficam CBS e IBS sobre aluguel e venda de imóveis, os redutores, quem fica isento e o que muda para o pequeno locador.
Um dos setores que mais gerou dúvida na Reforma Tributária foi o imobiliário. Afinal, aluguel e venda de imóvel passam a ter CBS e IBS? E quem tem um apartamento alugado vai pagar imposto novo? A resposta tem nuances importantes — e a boa notícia é que a lei criou redutores e faixas de isenção justamente para não sufocar o pequeno proprietário. Veja como fica em 2026.
O setor imobiliário entrou na Reforma, mas com regras próprias
A Lei Complementar 214/2025 previu um regime específico para operações com bens imóveis. Ou seja: não é a alíquota cheia da Reforma que se aplica direto sobre aluguel e venda. Existem redutores que diminuem a base de cálculo, reconhecendo que imóvel não é um produto de consumo comum.
Redutores: a peça central do regime imobiliário
Para suavizar a carga, a lei criou redutores da base de cálculo:
| Operação | Redutor aproximado sobre a base |
|---|---|
| Locação (aluguel) | redutor em torno de 70% |
| Venda de imóvel | redutor em torno de 50% |
Na prática, isso significa que CBS e IBS incidem só sobre uma fração do valor da operação, não sobre o total. É o mecanismo que impede a carga de explodir no setor.
Quem fica isento: o pequeno locador
Aqui está o ponto que mais interessa a quem tem um ou dois imóveis alugados. A pessoa física que aluga imóveis só é considerada contribuinte de CBS/IBS se ultrapassar, ao mesmo tempo, limites de receita e de quantidade de imóveis.
De forma geral, a regra prevê que a pessoa física passa a ser contribuinte quando:
- Tem receita de locação acima de um patamar anual (na casa de R$ 240 mil/ano, com margem de referência), e
- Possui mais de 3 imóveis locados.
Ou seja: quem tem poucos imóveis e recebe aluguel modesto tende a ficar de fora da cobrança de CBS/IBS. O objetivo é não onerar a renda de quem vive de um aluguel complementar.
Os valores exatos podem ser ajustados por regulamentação — confirme os limites vigentes antes de decidir. O princípio, porém, é claro: pequeno locador não vira contribuinte só por ter um imóvel alugado.
E o IPTU e o ITBI?
A Reforma não extingue IPTU (imposto municipal sobre a propriedade) nem ITBI (imposto sobre a transmissão de imóveis). Esses continuam existindo. O que muda é a camada de CBS/IBS sobre as operações econômicas (aluguel e venda) de quem é contribuinte.
O CIB e a transição
A Reforma cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que unifica a identificação dos imóveis. No começo (a partir de 2026), boa parte disso é fase de cadastro e declaração, com a cobrança dos novos tributos entrando de forma gradual até 2033, acompanhando a transição geral da Reforma.
O que fazer agora
- Se você vive de aluguel com poucos imóveis, provavelmente continua fora da cobrança — mas vale confirmar diante dos limites.
- Se você tem muitos imóveis ou faz incorporação/venda recorrente, é hora de planejar: pode valer a pena estruturar via pessoa jurídica conforme o caso.
- Acompanhe a regulamentação dos limites, porque eles definem quem paga e quem não paga.
Perguntas Frequentes
Vou pagar imposto novo sobre o aluguel do meu apartamento?
Provavelmente não, se você tem poucos imóveis e recebe aluguel modesto. A pessoa física só vira contribuinte de CBS/IBS ao ultrapassar, junto, limites de receita (na casa de R$ 240 mil/ano) e de quantidade (mais de 3 imóveis).
O que é o redutor imobiliário?
É uma redução da base de cálculo: cerca de 70% na locação e 50% na venda. CBS e IBS incidem só sobre a fração restante, não sobre o valor total.
A Reforma acaba com o IPTU e o ITBI?
Não. IPTU e ITBI continuam existindo. A novidade é a camada de CBS/IBS sobre operações de quem é contribuinte.
Vale a pena alugar imóvel por pessoa jurídica?
Depende do volume. Para quem tem muitos imóveis ou venda recorrente, uma estrutura de PJ pode ser mais eficiente. Para o pequeno locador, geralmente não é necessário. Vale simular.
Quando isso começa a valer?
A transição vai de 2026 a 2033. No início há foco em cadastro (CIB) e declaração, com a cobrança dos novos tributos entrando gradualmente.
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